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最新消息 > SOHO 3Q難念的生意經:租金收益不穩 出租率不高

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(原標題:火熱的投資與趨冷的市場SOHO3Q:不好念的生意經)在房地產企業開拓的新業務中,聯合辦公無疑是當下開發商最關注的焦點之一。從陽光100聯合優客工場全國布局,到SOHO3Q在北京、上海接連落子,再到最近龍湖“一展空間”入市,隨著越來越多的開發商試水聯合辦公,人們不禁疑問,之前如SOHO3Q這些明星級眾創空間目前的生存狀況如何?聯合辦公會成為房企新的利潤增長點嗎?脆弱的租金龍湖的“一展空間”入市和遠洋與WeWork的牽手,一時讓兩家公司成為聯合辦公領域里最新曝光的開發商。但早些時候,風頭還屬于SOHO中國。“3Q是SOHO中國改散售為自持模式后的一次新嘗試。”一位行業人士分析,自持經營資金回籠周期長,尤其是部分項目的出租率較低。3Q從位置不佳的裙樓或者寫字樓較差位置著手,嘗試解決空置難題。截至2016年上半年,SOHO3Q在北京和上海開辦了16個中心,提供13603個工位。按照該公司設想,今年底,3Q工位將超過1.5萬個。然而,小微企業客戶的流動速度之快,給聯合辦公空間的租金收益帶來不穩定因素。“為使租賃服務更為靈活,SOHO3Q將租賃合同以周為單位簽訂。”SOHO3Q的銷售人員告訴北京商報記者。“價格對出租率的影響不可忽略。”一位熟悉北京寫字樓市場的人士告訴北京商報記者,一些聯合辦公項目為改變出租率低的局面,不時采取促銷策略,對一些工位及單間放出折扣,為了培養原有工位上的客戶升級到單間,甚至放出5折的優惠。SOHO3Q剛起步時開放式辦公桌的租金定為4000元人月,獨立辦公室超過5000元人月,因租金過高遭遇市場冷遇后采取打折的方式降低租金,普遍為4.5-7折,SOHO中國董事長潘石屹就曾表示,旗下產品正在以虧損20%的代價對外出租。降價可以讓人氣提升,但往往無法持續,小微企業房租支付能力差,漲價客戶就會流失。而一旦小微企業成長,辦公環境又可能不再滿足需求,如何增加新客戶黏性是行業普遍面臨的課題。出租率的困擾與租金收益難保證相比,出租率不高更讓聯合辦公難以面對。數據顯示,3Q上半年出租率約70%,并不算理想。萬科集團商業地產總經理丁長峰認為,聯合辦公空間出租率75%以下不賺錢。WE+聯合辦公空間創始人劉彥燊認為,聯合辦公項目出租率在85%以上才算成功。譽翔安合伙人趙敬川告訴北京商報記者,聯合辦公的確存在溢價空間。比如將一個租金在5元天平方米的乙級寫字樓改造成聯合辦公,其租金可以達到7-12元天平方米的水平,但出租率不高也是行業共識。調查顯示,位于朝陽區光華路2號的陽光100·優客工場店工位的報價最低為2200元月,平均租金水平與SOHO3Q光華路店基本持平,但優客工場的工位出租率已達80%,優于3Q。在位于上地數字傳媒大廈的V創空間,北京商報記者了解到,該項目的工位價格僅為1300元月,近1000平方米的營業空間里,100左右的工位出租比例已接近九成。“缺乏創業氛圍的五環外都出現了不少眾創空間產品扎堆的情況,從商務辦公需求特性而言,北京四環外的聯合辦公都將面臨租金價格低、出租率水平低的現實。目前北京市范圍內聯合辦公項目總體出租率僅在五成左右。在較低的出租率情況下,眾創空間的總體收益水平與傳統寫字樓相比還沒有明顯優勢。”趙敬川向記者表示。一些出租率低下、經營不善的眾創空間已經出現了生存危機。據相關媒體報道,近日北京銘基國際創意園內的聯合辦公空間MadSpace已宣布倒閉;2016年2月,深圳的創客空間“地庫”宣布倒閉。選址的尷尬一位熟悉眾創空間的人士介紹,SOHO3Q在北京的5個落地項目中,中關村和丹棱的3Q基本滿員,望京SOHO3Q還可以,但光華路和銀河SOHO的出租率相對低些。上海地區也只有復興廣場和東海廣場店入駐率較高,其他三個店出租率一般。價格似乎不是主要原因。北京商報記者查閱SOHO3Q官網注意到,銀河SOHO3Q現在開放式工位的報價是1920元人月,而丹棱街3Q的報價則為2000元人月,高于銀河SOHO3Q的報價,丹棱街項目位置臨近四環,銀河SOHO3Q則位居二環,從城市區位和傳統寫字樓價值來看,銀河SOHO3Q優越的地理位置與較低的租金水平形成明顯反差。對此,一位商業辦公代理機構人士分析,聯合辦公目前更多是針對傳統辦公的外溢需求,客戶是無力支撐高端寫字樓高額租金的小微企業。但這些小微企業對位置、環境、交通同樣有著較高的要求,而良好的創業社群、圈層的軟性價值更為關鍵。“選址決定企業的生存模式”,小微企業對聯合辦公產品的需求不僅僅是工位的需求,更需要一個加速器和推進器。優客工場創始人毛大慶表示,聯合辦公不是簡單的辦公空間,而包括質優價低的服務、資源廣泛的社交平臺等多種服務。“目前在北京真正適合聯合辦公的地方不超過10處,主要集中在CBD、國貿、金融街、中關村等板塊,城市核心區的眾創空間也不見得能成功。”趙敬川說。有專家指出,聯合辦公聚攏人氣、升級寫字樓產品的作用還是非常明顯。3Q盈利結構雖然暫時還依賴核心地段的高租金收入,但如按照潘石屹曾表示的在北京、上海成熟后,在二線城市進行輕資產擴張,并采用輕資產運營,與第三方以合作形式輸出管理。若能形成規模化發展,前景依舊可期。截至北京商報記者發稿之前,SOHO中國方面未能提供最新3Q發展的相關數據,同時,3Q業務占SOHO中國總體業務權重以及未來戰略等均亦未能有所披露。

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