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當前位置：網站首頁政民互動調查征集正文關于廣泛征求《關于進一步貫徹自治區物業管理條例加強伊州區物業服務管理工作的指導意見（征求意見稿）》意見建議的通知發布日期：2017-08-31責任編輯：管建軍瀏覽：次為進一步貫徹《新疆維吾爾自治區物業管理條例》，加強伊州區物業服務管理工作，提高物業管理服務水平,維護業主、物業服務企業合法權益，改善人民群眾生活質量,促進我區社會穩定和長治久安，推動我區城市建設和管理水平整體提高,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》（2007年10月1日起施行）、《新疆維吾爾自治區物業管理條例》（2017年7月1日起施行）及有關法律、法規規定，結合伊州區實際，我局起草了《關于進一步貫徹自治區物業管理條例加強伊州區物業服務管理工作的指導意見（征求意見稿）》（以下簡稱意見）。同時于2017年8月11日由區政府組織征集了相關部門的反饋意見，根據反饋的意見及建議，及時修改、完善了《意見》，現將此《意見》向社會公開征求意見，請您于2017年9月22日前將意見反饋至哈密市伊州區房地產管理局，我局將根據您的意見進一步修改完善《意見》，感謝您的支持！聯系電話：0902-2232204聯系人：袁昊宸郵箱：wowhuanxisha@126.com哈密市伊州區房地產管理局2017年8月31日關于進一步貫徹《自治區物業管理條例》加強伊州區物業服務管理工作的指導意見（征求意見稿）為進一步加強我區物業管理工作,提高我區物業管理服務水平,維護業主、物業服務企業合法權益，改善人民群眾生活質量,促進社會穩定和長治久安，推動我區城市建設和管理水平整體提高,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《新疆維吾爾自治區物業管理條例》及有關法律、法規規定，結合我區實際，提出如下意見。一、統一思想，加強對物業管理重要性的認識隨著我區城市化進程的不斷加快，物業管理行業在社會管理中的作用日漸突出，加強物業管理工作，有利于提高我區城市管理水平,改善城市人居環境,保障人民群眾安居樂業；有利于推進我區城市精神文明建設；有利于維護我區社會穩定和長治久安。規劃、公安、住建、發改、街道等部門要從推動科學發展，促進社會和諧的高度,充分認識加強物業管理工作的重要意義,把加強物業管理工作作為提升城市形象、打造城市品牌、營造發展環境、維護社會穩定和長治久安的一項重要工作,加強領導,強化措施,健全長效管理機制,推動物業管理工作上新水平。二、明確職責，建立健全齊抓共管的物業管理體制（一）物業管理人職責：物業管理人是指由業主大會執行機構或業主委員會在所屬街道黨工委領導下，選聘的物業服務企業、其他管理人或自行進行服務管理的統稱。物業管理人在城市住宅小區進行物業服務時，應當履行以下工作職責：1.負責所管轄城市住宅小區共有部分、共用設施以及業主共有車庫、車位的使用管理、維護養護工作；2.負責所管轄城市住宅小區公共綠化管護工作；3.負責所管轄城市住宅小區共有部分、公共區域的清掃保潔、冰雪清除等環境衛生維護工作；4.積極協助區公安、安監、民政、消防、供水等部門做好所管轄城市住宅小區公共區域內的秩序維護，安全防范、救助、消防、二次供水等事項的工作；5.負責對所管轄城市住宅小區內物業使用中禁止行為的告知、勸阻、報告等工作；6..負責所管轄城市住宅代收取的小區內業主共有房屋、設施、車庫（位）等使用費的賬務管理工作；7.負責制定所管轄城市住宅小區物業專項維修資金使用方案；負責保管所管轄城市住宅小區物業服務檔案和物業檔案整理歸集工作；8.負責落實上級黨委或政府部署的關于城市住宅小區其他物業管理服務事項等工作。（二）區房產局職責：負責建立健全物業服務企業信用考核體系和企業信用信息披露制度，將物業服務質量列入信用等級考核指標；制定《伊州區住宅小區物業服務信用等級考評標準及評分細則》（暫行），組織實施動態化考核管理工作；負責住房專項維修資金歸集和使用的監督管理；負責規范、管理和監督全區物業服務企業行為，組織物業管理行業做好檢查、考核和人員培訓等工作；配合各街道辦事處做好物業管理項目招標工作。（三）市、區住建局職責：負責本級行政區域內房屋建設工程質量保修和配建安保維穩防護設施情況的監督管理，施工單位在向建設單位提交竣工報告時，須出具質保書和已配建安保維穩設施清單。對不履行房屋質量保修義務的建筑施工企業，按《房屋建筑工程質量保修辦法》予以處罰。對不履行規劃要求，未配套建設安保維穩設施的施工企業，梳理報送至區區政法委，由區政法委按《中華人民共和國反恐怖主義法》進行處罰。（四）區規劃局職責：負責對住宅小區物業配套設施規劃進行審批，綜合考慮建筑物規模、共用設施、社區建設等因素，合理劃分物業管理區域，確保物業管理配套設施與房屋同規劃、同設計、同建設，從源頭上為物業管理創造良好的條件。審批的規劃項目要明確物業管理用房、社區服務用房、公共設施、安保維穩物防技防設施的位置、數量和面積，物業管理區域內要按照方便業主、滿足物業管理需要配建物業服務用房。規范物業用房及業主執行機構用房面積，物業服務用房建筑面積總面積不得少于300平方米，物業服務用房分處設置的，單處建筑面積不小于50平方米。業主大會執行機構辦公用房從物業服務用房中調劑，建筑面積不得少于30平方米。加大監督檢查力度，嚴禁建設單位擅自更改規劃，若有違反規劃的行為，按照有關法律法規予以處理。（五）區園林處職責：負責城市住宅小區開發項目綠化規劃設計及綠地建設（應附經綠化行政部門批準的綠化設計圖）的審查管理，并做好監督實施工作。在建設項目辦理竣工綜合驗收時，按綠化行政部門批準的綠化設計負責驗收，保證綠化建設符合建設標準和質量。（六）區環衛處職責：負責對已配備完善環衛設施的城市住宅小區生活垃圾進行有償清運工作；督促各城市住宅小區完善環衛設施的配備及維修工作；新建改建小區項目進行綜合驗收時，按規劃設計標準，負責驗收環衛設施配備是否達標，保證生活垃圾的收集及清運。（七）區公安局職責：負責對城市居民住宅小區安防設施進行監督檢查，督促住宅小區建設單位完善維穩安保技防設施，指導物業服務企業做好安保人防管理，維護物業管理區域治安秩序穩定。（八）公安消防支隊職責：負責城市住宅小區消防安全的監督管理工作，依法實施城市住宅小區建設工程消防設計審核、消防驗收、備案、抽查、消防安全檢查及日常監管；實施消防監督檢查，依法處理城市住宅小區消防安全違法行為，督促火災隱患整改；對城市居民住宅小區遵守消防法律、法規的情況依法進行監督檢查；積極組織住宅小區物業管理人參與消防宣傳培訓，依法調查火災事故；負責監管維護物業管理區域內的消防設施，如物業管理區域內消防設施、設備等需維護更換，須及時與所轄街道和小區物業管理人商議，經業主大會執行機構同意后，使用住房專項維修資金進行維修。（九）區城建管理監察大隊職責：負責城市居民住宅小區的建設監察管理工作，包括對住宅小區私自搭建違章建筑的監督管理、對住宅小區樓容樓貌的監督管理、對住宅小區違規裝修問題的監督管理；配合區工商部門對住宅小區內私自改變房屋使用用途、私自進行“住改商”的行為進行監管處罰。對違反上述內容的行為，從快從嚴依法處理。（十）區食品藥品監督管理局職責：負責城市住宅小區物業管理區域內食品、藥品、醫療器械、化妝品生產、經營、流通的監督管理。配合區工商部門依法取締住宅小區內私自改變房屋使用用途、私自進行“住改商”相關從業人員從業資格證，依法保護小區業主及消費者權益；負責解決物業管理區域內中因食品、藥品、醫療器械、化妝品等問題產生或衍生的各類信訪投訴案件。（十一）區環保局職責：負責城市住宅小區物業管理區域內環境保護工作的監督管理；指導物業管理人做好城市住宅小區的污染防治和揚塵治理工作；負責解決物業管理區域內中因噪聲、油煙等問題產生或衍生的各類信訪投訴案件；配合區工商部門對住宅小區內私自改變房屋使用用途、私自進行“住改商”的行為進行監管處罰。負責監督物業管理區域內涉及油煙排放的底商、門面按照國家環保總局《飲食業油煙排放標準》（GB18483-2001）文件要求安裝通風設施和凈化裝置，對所安裝設施不達標、拖延安裝或拒不安裝的單位或個人，從快從嚴依法處罰。（十二）區工商局職責：負責辦理物業服務企業營業執照，規范物業服務企業及物業管理區域內商戶經營行為；加強對物業管理區域內廣告內容的監督管理；參與物業服務企業服務信用等級考核工作，依法保護業主及消費者權益。從嚴依法查處在物業管理區域內無照從事餐飲、娛樂、住宿等經營活動及私自改變房屋使用用途從事經營活動的行為（“住改商”）；針對以上經營活動行為，由區工商局牽頭，聯合區城建管理監察大隊、區食品藥品監督管理局和區環保局，對未辦理營業執照的，直接按照相關法律法規進行處罰，已辦理營業執照的，督促限期更換營業地址，拒不履行的，取締其營業執照并根據相關法律法規予以處罰。規范住宅底商營業執照審批，協同區環保部門查處在高層底商從事餐飲、食品加工(包括但不限于食品輕加工）及其他涉及油煙排放等環境保護問題的經營活動行為，已辦理營業執照的，督促限期按環保要求進行整改或更換營業地址，拒不履行的，取締其營業執照并根據相關法律法規予以處罰。（十三）區發改委職責：負責監督物業服務企業收費，加大對違法收費行為的監管處罰力度；負責解決在物業服務過程中因物業收費產生的各類信訪投訴案件；按照《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法（新發改法規〔2016〕1189號》和《新疆維吾爾自治區物業管理條例》審定物業服務收費標準，按照普通住宅前期物業服務收費和保障性住房物業服務收費實行政府指導價，其他物業服務收費實行市場調節價的原則進行監管。實行政府指導價的，要及時會同房地產主管部門和各街道辦事處，根據物業類型、服務內容、服務等級等，制定相應的基準價和浮動幅度，并綜合物價指數變動情況，適時予以調整并及時向社會公布；實行市場調節價的，要根據《新疆維吾爾自治區物業管理條例》和《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法（新發改法規〔2016〕1189號》等法律、法規，核算物業管理人服務項目成本測算清單，適時調整收費標準并監督執行。（十四）街道辦事處職責：負責組織、指導轄區的業主成立業主大會，選舉業主大會執行機構；負責監督業主大會和業主大會執行機構依法履行職責；負責協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解處理物業管理服務糾紛；負責指導所管轄城市住宅小區物業管理人做好物業服務費收繳工作；負責將調解處理物業管理服務糾紛納入轄區社會治安綜合治理的考核內容；負責指導住宅小區物業管理項目招投標；負責組織成立街道物業服務中心，并以街道物業服務中心為主體，接管居住戶數在300戶以下無物業服務企業接管或棄管的老舊住宅小區，街道物業服務中心的組建要嚴格按照下文所列規范執行。街道辦事處物業服務中心組建規范：1.人員組成：街道辦事處派遣工作人員具體負責，其他人員通過招聘方式錄用。2.人員招聘：采用公開擇優的方式進行招聘，優先選聘專業維修人員。3.服務范疇：住宅小區的保潔、維穩、安保及設備設施的維修、維護。4.收費標準：物業服務管理費暫按照20元/月/戶進行收取，后續物業服務管理費根據市場動態，每兩年調整一次；居民家中維修費用按實際情況收取人工和材料費，實行有償服務。5.經費來源：按照企業化進行管理處置，實行有償服務，安保人員工資由區財政承擔。6.資金補助：每年由區財政補助各街道辦事處物業服務中心20萬元資金，主要用于工作經費和運行費用。（十五）供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位職責：新建物業管理區域內的供水（包含供水加壓設施、供水儲存設施）、供電（包含高低壓供配電設施）、供氣（包含燃氣調壓站）、供熱（包含換熱站）、通信、有線電視等設施，在物業管理區域內建成并竣工驗收后，由建設單位向上述專業經營單位移交管理權；已建成物業管理區域內的上述設施，由街道黨工委組織，會同業主大會執行機構逐步將管理權向專業經營單位移交；均由各專業經營單位進行管理。各專業經營單位依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的監督管理責任。各經營單位不得強制物業服務企業代收費用,也不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務，物業服務企業不得阻礙供應單位入戶收費。推進實現全面現代化繳費工作，協同科技局及銀行積極組織研發新型水、電、暖、氣、等“一卡通”繳費設施或手機APP，方便城市住宅小區居民日常繳費。三、在各街道黨工委的領導下完善業主大會、業主大會執行機構業主除對房屋專有部分享有所有權，也對專有部分以外的共有部分，依法享有共有權和共同管理權，并承擔相應的義務，業主不得以放棄權利不承擔義務；各街道辦事處、社區居委會和房地產行政主管部門要把指導建立和規范業主大會、業主大會執行機構及業主委員會作為物業管理和社區組織建設的重要內容，要制定實施計劃，加強監督指導，加快組建步伐，要嚴格按照《新疆維吾爾自治區物業管理條例》相關內容執行。業主委員會的組建由街道黨工委主導，社區組織，小區樓棟長作為居民代表進行組建，行使業主大會執行機構權利。四、規范前期物業管理及交接制度（一）普通住宅小區的前期物業選擇，由小區所在街道黨工委主導，會同區價格主管部門、房地產主管部門、建設單位，確定前期物業管理單位。前期物業管理單位的確定必須本著優劣兼顧的原則進行選聘；前期物業服務收費標準可參照區政府指導價進行收費，在核算成本后，由業主執行機構和物業服務企業協商確定。（二）政府投資或者政府融資的保障性住房小區，由所轄街道辦事處主導，通過招投標的方式，選聘物業服務企業進行前期物業管理，物業服務收費標準按照區政府指導價執行。（三）前期物業在進行交接時，必須嚴格按照《新疆維吾爾自治區物業管理條例》執行。（四）各街道辦事處和區房地產行政主管部門要加強對前期物業服務合同、前期物業臨時管理規約制定的監督、指導，依法履行備案管理職責。五、明確住宅小區內物業設施的權屬。（一）教育、醫療衛生、社區服務等公共服務設施物業管理區域內按照規劃配建的教育、醫療衛生、社區服務等公共服務設施，待工程竣工后，經由區審計部門審核成本，由區政府按成本價進行回購，產權歸區政府所有。（二）非公益性教育、文化、體育等設施物業管理區域內按照規劃建造的非公益性教育、文化、體育等設施，按照誰投資誰收益的原則，產權歸屬投資主體，但必須優先為本物業管理區域內業主服務，并不得改變使用性質。（三）物業管理用房、業主活動室物業管理區域內按照規劃配建的物業管理用房、業主活動室，不計入建筑物共用面積分攤，建設費用計入項目建設成本，產權歸全體業主共有。待工程竣工后，移交所轄區社區監管，交由業主委員會或小區物業服務企業使用。（四）車庫、車位2017年7月1日以后新申報審批的居住建設項目，車庫、車位的權屬問題參照《新疆維吾爾自治區物業管理條例》執行。（五）垃圾轉運、公共廁所設施物業管理區域內按照規劃建造的垃圾轉運、公共廁所設施，待工程竣工后，使用權及管理權移交區環衛部門。（六）其他配建設施物業管理區域內按照規劃配建的信報箱、消防等設施，產權歸全體業主所有，管理權移交各專業管理單位。六、規范物業服務企業退出制度物業服務企業，因物業服務合同期滿不續約或按法定程序提前解除合同的，必須本著維護社會穩定和長治久安、保證物業管理區域基本正常秩序、實現平穩過渡的原則，嚴格按照以下三項內容履行退出和移交程序。（一）解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當提前九十日通知。（二）物業服務合同解除或者終止后，物業管理人與業主大會執行機構應當按照合同約定辦理退出手續，并按照《新疆維吾爾自治區物業管理條例》履行交接義務。（三）物業管理人未履行通知義務或者未辦理物業移交手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。七、加強物業服務收費管理工作，推進全區物業企業發展物業服務小區收費難問題，一直是制約我區城市住宅小區管理及發展工作的根本因素，只有保證城市住宅小區的正常收費工作，才能從根源上解決制約我區物業物業服務企業發展的問題，推進我區物業服務管理工作。（一）政策保障根據《物業服務收費管理辦法》、《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《新疆維吾爾自治區物業管理條例》相關規定，業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金；業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。（二）工作保障各街道辦事處黨工委要積極指導轄區內物業服務企業收費工作；按照各小區特性“因地制宜”制定相關“居民公約”，從根源上解決制約我區物業物業服務企業發展的問題，保證物業服務企業的正常收費工作，推進我區物業服務管理及發展工作。八、加大對老舊小區維修、更新、改造力度和物業扶持力度。（一）加大老舊住宅小區維修、更新、改造力度老舊小區改造是伊州區民生重點工作之一，區政府將有計劃、有步驟的逐年對伊州區所轄配套設施不齊全、環境質量較差的老舊住宅小區或棄管小區進行改造，按其房屋性質、使用年限、受損情況、制定維修方案、測算維修資金數額，改造整治規劃和年度計劃適時向社會公布。老舊住宅區水、電、氣、熱、通信、有線電視等市政公用設施、設備建設、改造資金根據《新疆維吾爾自治區物業管理條例》規定，由專業經營單位承擔。（二）加大老舊住宅小區物業扶持力度1.對業主數量較少的老舊住宅區，各街道辦事處要聯合區規劃管理部門合理整合物業管理區域，也可以組織協調多個老舊住宅區共同委托一個物業服務企業或者街道物業服務中心管理。2.鼓勵、支持物業公司或業主委員會接管老舊住宅小區開展物業服務；對群眾較為滿意的物業服務企業，區政府將以以獎代補的形式給予一定資金補助。3.針對暫無物業服務企業接管或棄管的老舊住宅小區，以街道物業服務中心為主體接管并提供服務。九、加強住宅專項維修資金監管力度住宅專項維修資金屬全體業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位及共用設施設備的維修、更新、改造。住宅專項維修資金要在銀行專戶存儲，實行按棟建賬、按戶核算。目前尚有部分住宅項目未收取或者沒有按照標準收取專項維修資金，后期房屋變更登記過程中，要按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部〔2007〕165號)相關規定予以交納或補交。區房地產行政主管部門和區財政部門要按照業主所有、專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則，進一步規范住宅專項維修資金的歸集、使用和管理，定期組織專項清理清查，堅決查處挪用專項維修資金的不法行為，確保維修資金足額繳納、專款專用。十、加強對物業服務的監管，齊抓共管形成合力，實施動態管理區房地產管理部門應加強對物業企業服務行為的監管，建立健全物業服務企業信用檔案制度，制定《伊州區物業服務住宅小區服務信用等級考評標準及評分細則》，認真評定物業服務企業的服務信用等級；會同價格主管部門、工商管理部門、各街道辦事處等相關部門共同對物業服務企業的物業服務信用等級實施動態化管理，每半年對物業服務企業進行考核，年終根據考核綜合結果實行按級定檔，考核得分在91分—100分的定為一級物業服務信用標準；81分—90分的定為二級物業服務信用標準，71分—80分的定為三級物業服務信用標準，60分—70分的定為四級物業服務信用標準。對于考核不達標的物業服務企業，由區房地產管理部門責令限期整改，經整改兩次仍達不到標準的作為不良記錄記入企業信用檔案，原則上不得再進駐新的住宅小區；建立健全物業投訴處理責任機制，及時查處物業服務中的不規范行為，并督促物業服務企業整改，切實保障業主合法權益；對物業服務不到位、業主投訴較多的物業服務企業，按照國務院《物業管理條例》、《新疆維吾爾自治區物業管理條例》予以處理，并在信用檔案中公示、曝光。十一、加大優惠政策，相互聯動配合，推動我區物業企業發展（一）建立物業服務費財政補貼制度。第一是區政府每年列入財政預算300萬作為物業管理獎補資金，主要針對在老舊住宅小區從事物業服務的且被群眾較為滿意的物業服務企業，區政府將以以獎代補的形式給予一定資金補助。第二是積極開展物業管理示范項目評選活動，建立示范點，對所服務項目獲“區級物業管理優秀小區”、“市級物業管理示范小區”、“自治區級物業管理示范小區”、“國家級物業管理示范小區”稱號的物業服務企業，區財政分別給予5-30萬元獎勵。“區級物業管理優秀小區”由區房地產行政主管部門聯合小區所在街道辦事處進行擬定，結果報區政府審定；市級、自治區級、國家級物業管理示范小區分別按實際獲獎證書和獲獎文件確定。（二）加大免稅減稅政策，扶持物業服務企業發展。對招錄貧困家庭人員（區扶貧辦認定）、低保家庭人員（區民政局認定）、有一定勞動能力的殘障人員占企業總人數30%的物業服務企業，在簽訂三年以上勞動合同并按規定繳納社會保險后，可免繳營業稅；對其他物業服務企業實行退稅政策，按照所交納營業稅的50%進行退稅。（三）建立健全物業信訪投訴受理答復工作制度。形成一個政府監管和開發建設單位、物業服務企業、廣大業主各盡其責、齊抓共管、相互配合的有機體制；增強業主及物業服務企業的自律意識，引導他們主動參與物業管理活動，及時化解物業服務中出現的矛盾，依法維護業主的合法權益，推進物業管理民主協商機制的形成，積極維護社區秩序，為共同創建一個平安健康、和諧有序的城市物業做出不懈努力。

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